Investisseurs… soyez aux aguets

Publié par L'Équipe Deguara Jeudi, 7 février 2008 09:10

Vive la diversité d’actifs lors de soubresauts boursiers. Les placements immobiliers peuvent être un allié précieux sur le rendement de votre portefeuille et aider à atténuer le risque des aléas boursiers.

Selon un sondage effectué par un groupe de planifi- cateurs financiers, environ la moitié des Canadiens non retraités estiment que leur actif immobilier prendra plus de valeur que leurs placements au cours des dix prochaines années. Aussi, 51 % des Canadiens et 55 % des « babyboomers » estiment que leur maison leur permettra d’obtenir un revenu de retraite.

Alors pour embellir votre avenir financier, choisissez votre combinaison de placements immobiliers appro- priés à vos besoins d’investissement.

Quel type d’investisseurs êtes-vous ? Bienvenue aux nouveaux proprios d’un chez-soi résidentiel ou peut- être êtes-vous de ceux qui préférez relever le défi de vous porter acquéreur de multi-logements… bâtissant ainsi votre propre empire immobilier.

Si c’est le cas, connaissez-vous la règle de la densité immobilière. Peu connu des investisseurs en général, ce critère d’évaluation d’immeubles à revenus gagne à l’être notamment lors du financement ou du refinan- cement de votre immeuble. Ce ratio révèle la grandeur moyenne des logements et s’obtient en additionnant toutes les pièces d’un immeuble pour ensuite diviser cette somme par le nombre de logements dudit immeuble.

Les institutions financières s’appuient généralement sur le principe que la densité pour établir leur calcul du ratio prêt/valeur. Dans un prêt conventionnel où la valeur est calculée à 75 %, les prêteurs sont confor- tables avec une densité de 3,5 et plus pour accorder les financements. Si la densité se situait entre 3 et 3,5 (toujours avec un financement conventionnel), alors d’autres critères seraient aussi considérés comme le site ou la localisation de l’immeuble, l’état de l’im- meuble (nécessite-t-il des travaux majeurs à court ou moyen terme), les baux actuels et/ou les taux d’occu- pation du secteur.

Pour accorder un financement à un immeuble dont la densité est inférieure à 3, la gymnastique est plus complexe. Soyez certain que l’institution financière voudra minimiser les risques et envisagera un financement de 60 ou 65 % de la valeur marchande de l’immeuble au lieu de l’habituel 75% demandé

pour un prêt conventionnel. Ainsi l’acheteur devra débourser plus en comptant pour combler le manque à gagner des ratios traditionnels du prêteur.

Alors, pour éviter surprises et déceptions, la connais- sance de la « densité immobilière d’un immeuble » est particulièrement intéressante à maîtriser.

Le financement d’un immeuble à revenus est défini- tivement différent de celui d’une propriété résiden- tielle. Selon Jean-François Lavoie de la Banque Laurentienne spécialiste en financement de multi- logements, l’analyse du dossier de crédit pour un immeuble à revenus porte essentiellement sur l’im- meuble soit 90 % par rapport à la vérification du client-investisseur 10 %. Dans la même veine, certaines acquisitions de 3 ou 4 logements pour propriétaire occupant demandent pratiquement aucun déboursé monétaire par la qualité de l’immeuble présenté. Et pour des immeubles de 6 logements et plus, la SCHC assure le prêt avec mise de fond de seulement 15 % de la valeur de l’immeuble.

Il va s’en dire que ces petites merveilles ne courent pas les rues actuellement et qu’il faut être d’une patience angélique pour dénicher la perle rare.

Malgré la norme de 20 ans d’amortissement pour un prêt conventionnel (parfois 25 ans), le marché a ouvert des prêts avec des amortissements pouvant aller jusqu’à 40 ans. Ce qui aide nos jeunes investisseurs en facilitant l’accès au financement d’immeubles à revenus même dans un marché de vendeurs. Alors, vous avez toutes les raisons de sourire à un nouvel immeuble. Mais attention… certains critères sont exi- gibles… à vous de voir avec votre institution financière.

À la lumière de ces informations, vous pouvez courir allègrement à la chasse aux aubaines et profitez de votre savant bagage immobilier pour épater votre agent d’immeubles. Celui-ci saura qu’il fait affaires à un investisseur averti et travaillera d’arrache-pied pour vous dénicher un placement judicieux. C’est un défi stimulant de finaliser une vente avec un client « coéquipier » et fidèle.

Au plaisir de vous servir !

N’hésitez-pas à me rejoindre au 682-7000 ou au patriciadeguara@remax1erchoix.com pour me faire part de vos commentaires.