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Maisons et condos à vendre… sous l’évaluation

Publié le par dans Actualités immobilières, Chroniques, Revue de presse

Le phénomène a pris de l’ampleur à Québec depuis le 1er janvier dernier

Le nouveau rôle d’évaluation foncière 2016-2017-2018, qui est entré en vigueur cette année, est censé refléter les conditions du marché au 1er juillet 2014. Plus de 1500 propriétaires ont contesté leur nouvelle évaluation, une hausse de 61 % par rapport à 2013.

Ce qui était exceptionnel il y a quelques années est en train de devenir la norme à Québec. De plus en plus de maisons unifamiliales et une majorité de condos se négocient désormais sous l’évaluation municipale.

L’entrée en vigueur du nouveau rôle d’évaluation le 1er janvier dernier, qui a fait gonfler la valeur moyenne des maisons de 8,3 % et des condos de 4,8 %, est en grande partie responsable de la nouvelle dynamique qui s’est installée.

«Avant, la règle était plutôt que les prix du marché étaient plus élevés que les valeurs inscrites au rôle. Maintenant, c’est en train de devenir la norme que les prix soient un peu en dessous de l’évaluation municipale», résume Paul Cardinal, directeur du service analyse du marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).

Les statistiques des six premiers mois de l’année 2016, compilées par la FCIQ à la demande du Journal, révèlent une tendance lourde à Québec, particulièrement pour le marché de la copropriété.

De janvier à juin, le prix moyen des 744 condos vendus se situait à 9 % sous l’évaluation municipale. Autrement dit, le ratio entre le prix de vente et l’évaluation a atteint 91 %. Pour le seul mois de juin, l’écart s’est encore creusé avec un ratio de 88 % pour les 94 transactions recensées.
83 % pour La Cité-Limoilou.

Depuis le 1er janvier, les chiffres sont encore plus étonnants dans La Cité-Limoilou avec un prix de vente moyen de 83 % par rapport à la nouvelle évaluation. «Il faut prendre ça avec un grain de sel. Ce n’est pas parce que le marché ne va pas bien. Les prix ont augmenté de 9 % depuis deux ans dans ce secteur. C’est l’évaluation municipale qui est élevée par rapport aux valeurs marchandes», estime M. Cardinal.
La surabondance de l’offre explique aussi le phénomène. Il y a présentement un acheteur pour 20 condos. Le recul des mises en chantier de condos (-81 %) depuis le début de l’année laisse toutefois entrevoir des jours meilleurs.
Unifamiliales
Le marché de la maison unifamiliale est beaucoup plus équilibré. «De janvier à juin 2016, on est encore pile-poil dans les valeurs du rôle foncier» avec un ratio de 100 %, expose M. Cardinal.
Les bons résultats de La Haute-Saint-Charles (ratio de 104 %) ont toutefois fait gonfler la moyenne. Dans tous les autres arrondissements, les prix moyens sont plus bas, à 98 % ou 99 % de l’évaluation.

SCHL: SIGNES «ÉLEVÉS» DE SURÉVALUATION À QUÉBEC

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime que le marché de Québec présente toujours «des signes élevés de surévaluation».
Sa définition de «surévaluation» n’a toutefois aucun lien avec l’évaluation municipale. Elle évoque plutôt une croissance des prix proportionnellement plus forte que celle de la capacité de payer des citoyens.

«De 2002 à 2012, le prix moyen a plus que doublé, tandis que le revenu disponible par habitant a crû de 55 %», peut-on lire dans la plus récente Évaluation du marché de l’habitation de la RMR de Québec, publiée par la SCHL.

Paul Cardinal, analyste du marché pour la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), ne fait toutefois pas le même cons­tat. En tenant compte de la baisse des taux d’intérêt, il conclut que le pouvoir d’achat des ménages de la région de Québec a augmenté un peu plus rapidement que le prix des propriétés au cours des 35 dernières années.

«Le taux d’effort est même inférieur à sa moyenne historique. Cela va à l’encontre d’un scénario de surévaluation des prix», avance-t-il, rappelant l’importance du montant de la mensualité hypothécaire dans son analyse.

Un marché d’acheteur

La FCIQ et la SCHL s’entendent toutefois sur les conditions actuelles du marché, qui sont à l’avantage des acheteurs, particulièrement pour les condos. Le dernier rapport de la SCHL suggère, avec des nuances, la même conclusion pour les bungalows et les cottages.
«Du côté de la maison unifamiliale, le marché est, depuis peu, lui aussi favorable aux acheteurs, mais les vendeurs sont encore avantagés dans certains secteurs, soit Val-Bélair, L’Ancienne-Lorette, Charlesbourg, Les Rivières et la Basse-Ville», peut-on lire.

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Maison à vendre «sous l’évaluation municipale». L’argument de vente est de plus en plus utilisé dans la région de Québec pour attirer les acheteurs.
La formule apparaît en rouge ou en caractè­res gras sur les différents sites web consacrés à l’immobilier. Annie-Claude Para­dis a quant à elle utilisé la majuscule et les points d’exclamation dans une annonce qu’elle a publiée sur Kijiji pour maximiser la visibilité de sa maison en vente depuis deux ans à Charlesbourg.

«DERNIÈRE CHANCE! 24 000 $ SOUS L’ÉVALUATION!!» Son prix: 314 900 $.

«On a essayé avec DuProprio, on a eu des courtiers aussi. Le premier nous a mal conseillés. Il nous a dit qu’on pouvait avoir le gros prix. Ça fait tellement longtemps qu’elle est à vendre que les gens sont convaincus qu’il y a quelque chose qui cloche. Pourtant, elle est toute rénovée. Ma maison, elle est parfaite», affirme-t-elle en entrevue.

«Avant, on vendait en haut de l’évaluation, mais dans la dernière année, l’évaluation a augmenté de 41 000 $. On ne peut pas augmenter le prix de notre maison qui ne se vendait déjà pas», confie-t-elle.

Même si les courtiers immobiliers invitent à ne pas confondre la valeur marchande avec l’évaluation, cette dernière demeure un repère important pour la plupart des acheteurs.

«Pour moi, l’évaluation, c’est mon point de référence. J’en magasine aussi, puis quand je regarde pour acheter, je regarde de combien de points de pourcentage ça se vend au-dessus ou au-dessous de l’évaluation.»

43 000 $ de moins que l’évaluation

Dans l’arrondissement Beauport, Denis Ouellet et Charlotte Brisebois vivent une situation semblable. Leur maison pièce sur pièce, avec un grand terrain de 18 000 pi2 sur l’avenue Saint-Michel, est à vendre depuis deux ans.

La Ville a «surévalué» leur résidence, se plaignent-ils. Évaluée à 380 000 $ avec un lot adjacent, ils en demandent 337 000 $.

«T’as pas le choix, à un moment donné… Tu ne sais plus quoi faire et elle ne se vend pas. Une maison qui ne se vend pas, soit elle est maganée et pas belle, soit elle est trop chère. Il n’y a pas d’autres raisons. La mienne, il n’y a aucun problème, alors je n’ai pas d’autre choix que de baisser mon prix», observe M. Ouellet, qui loue sa maison sur Airbnb en attendant l’acheteur tant espéré.

http://www.journaldequebec.com/2016/08/09/maisons-et-condos-a-vendre-sous-levaluation