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Les ventes de condos dégringolent à Québec

Publié le par dans Actualités immobilières, Revue de presse

Dans la région métropolitaine de Québec, le nombre de mises en chantier de logements locatifs pour la première moitié de l’année 2015, soit de janvier à juin, équivaut pratiquement à celui enregistré (1174) pour les 12 mois de l’année 2014.

GILBERT LEDUC – Le Soleil

(Québec) Il n’y a pas si longtemps encore, un promoteur pouvait vendre de 40 à 50 unités de condominiums par année dans la région métropolitaine de Québec. Ce nombre pouvait même atteindre une centaine dans certains cas. Aujourd’hui, plusieurs entrepreneurs mangent leurs bas. Leurs ventes de condos ont dégringolé à cinq ou six par année.

Pas surprenant, donc, que plusieurs d’entre eux s’affairent maintenant à ériger des immeubles locatifs. D’ailleurs, à ce sujet, le nombre de mises en chantier de logements locatifs pour la première moitié de l’année 2015, soit de janvier à juin, équivaut pratiquement à celui enregistré (1174) pour les 12 mois de l’année 2014. «L’an dernier, c’était la première fois depuis 2010 que les mises en chantier de logements locatifs dépassaient celles des condos», fait remarquer Marie-Hélène Robitaille, chef d’équipe au bureau de Québec du Groupe Altus.

Depuis le début de 2015, cette société – qui conseille ses clients du monde entier sur l’état du secteur de l’immobilier – analyse le marché des condos dans la région de Québec sous toutes ses coutures. Elle vient tout juste de compléter sa deuxième analyse trimestrielle sur le marché des nouveaux projets en copropriété de 20 unités et plus.

Le Groupe Altus a répertorié 71 projets actifs. Parmi eux, 39 sont déjà construits et 24 sont présentement en construction. Les autres projets recensés sont au stade de la prévente.

Au cours du deuxième trimestre, les ventes de condos neufs ont chuté de 31 % par rapport aux trois premiers mois de 2015. Leur nombre est passé de 185 à 128.

Le deuxième trimestre se caractérise également par l’ajout de deux nouveaux projets actifs totalisant 31 unités, soit le projet Clic Condo (Sainte-Foy) et les phases 3 et 4 du projet Les Jardins du Parc (Charlesbourg).

Par ailleurs, quiconque suit de près ou de loin les tendances du marché de la copropriété neuve dans la grande région de Québec ne se surprendra pas des deux principales conclusions contenues dans le rapport du Groupe Altus : l’offre de condos demeure toujours abondante dans

la région de Québec et le ralentissement de mises en marché de nouvelles unités ne se dément pas.

Offre abondante

Ainsi, sur les 2945 unités recensées (incluant celles en prévente, en construction et construites), 1254 sont invendues, soit 42,5 %.

En y regardant de plus près, les données du Groupe Altus montrent que 29 % des condos construits sont toujours à vendre.

Quant aux unités actuellement en construction, 44 % n’ont pas encore trouvé preneur.

En ce qui a trait aux projets qui sont encore dans la phase de prévente, à peine 12 % des unités ont été vendues. «Ce n’est donc pas demain la veille de la première pelletée de terre pour ces projets», indique au Soleil le directeur général du Groupe Altus à Québec, Alain Roy.

Ce dernier fait remarquer que certains condos attendent toujours d’accueillir leur tout premier occupant depuis leur mise en marché en… 2011!

Le patron du Groupe Altus dans la capitale mentionne qu’il est difficile de dresser une tendance par secteur, par quartier ou encore par catégorie de prix de condos.

«Dans un même quartier et pour la même catégorie de condos, un projet va se démarquer, un autre aura de la difficulté à trouver des acheteurs.»

Sa collègue Marie-Hélène Robitaille signale que dans un secteur de la ville de Québec, un promoteur avait vu s’envoler 80 % de ses unités dans les six premiers mois suivant leur mise en vente. À quelques pas de là, un autre promoteur n’avait vu partir que 20 % de ses unités d’habitation en trois ans.

Ce qui peut faire la différence, selon le Groupe Altus, entre un projet qui marche et un autre qui ne marche pas?

Le prix. La qualité de la construction. Les services offerts aux acheteurs. Le nombre et la grandeur des pièces. Et surtout, la connaissance approfondie des goûts et des besoins de la clientèle visée.

Évidemment, cette offre abondante de condos sur le marché fait le bonheur des acheteurs qui ont l’embarras du choix et le gros bout du bâton dans leurs négociations avec les vendeurs.

La popularité du locatif

Marie-Hélène Robitaille rappelle qu’il peut s’écouler deux ans entre le moment de l’annonce d’un projet de condos, sa mise en chantier et la prise de possession de l’unité d’habitation par l’acheteur.

C’est ainsi qu’à partir de 2011, les promoteurs ont été nombreux à annoncer des projets de condos qui ont vu le jour, par la suite, à compter de 2013 jusqu’à aujourd’hui.

Or, les temps ont changé.

«Il y a seulement un projet qui est annoncé pour une livraison en 2017», signale-t-elle.

«Ça démontre la grande prudence des promoteurs», précise Alain Roy. «Il est très difficile de rentabiliser un projet pour lequel un promoteur ne vend que cinq ou six unités par année. On peut comprendre les promoteurs qui tiennent à limiter les risques.»

Ainsi, ils ont été plusieurs à changer la vocation de leur projet en optant pour la construction de logements locatifs. Ils répondent ainsi à une demande grandissante dans le marché immobilier de la capitale, notamment des gens âgés de plus de 55 ans qui viennent de vendre leur maison et qui en ont assez des tracas de la vie de propriétaire.

«Du logement locatif de haut de gamme, il ne s’en était pas fait depuis 20 ou 25 ans à Québec», commente Alain Roy. «Des appartements neufs, à 1200 $ à 1300 $ à 1400 $ ou à 1500 $ par mois, ça n’existe pas sur le marché. Or, depuis un an ou deux, ce produit-là refait son apparition à Québec.»

En somme, il y a actuellement un déplacement «normal» de la demande dans le marché de la région de Québec.

«Dans trois ou quatre ans, nous nous reverrons et nous pourrions discuter à ce moment-là d’une surabondance de logements locatifs à Québec et de la demande florissante pour du condo neuf. C’est ça, le monde de l’immobilier!»

Prix médian d’un condo neuf

253 000 $ Région de Québec
320 000 $ Haute-Ville
260 000 $ Basse-Ville
240 000 $ Périphérie (Haute-Saint-Charles, Beauport, Charlesbourg)
235 000 $ Rive-Sud
230 000 $ Secteur Félix-Leclerc (Lebourgneuf, Duberger-Les Saules, Saint-Augustin et L’Ancienne-Lorette)

En attendant le Phare de Québec…

1063843C’est le calme plat du côté de la construction de nouveaux locaux pour bureaux dans la région de Québec.

Il y a de petits immeubles de moins de 100 000 pieds carrés qui poussent, en périphérie, en bordure des grands axes routiers.

C’est à peu près tout, indiquait, hier, la directrice du développement chez Altus InSite, Marie-France Benoit, à l’occasion d’une activité organisée par la section de Québec de l’Institut du développement urbain du Québec.

Loin de s’inquiéter de la situation, elle parlait d’un «ralentissement qui est sain» pour le marché de Québec.

«Nous avons connu deux vagues importantes de nouveaux projets de construction d’espaces de bureaux entre 2005 et 2013», a-t-elle rappelé. «Durant cette période, il y a eu une augmentation de 22 % de la superficie totale. En termes de pourcentage d’accroissement de la superficie totale, seule la région de Calgary a fait mieux que Québec.»

Or, le rythme a ralenti. «À peine 200 000 nouveaux pieds carrés se sont ajoutés depuis 2013», a calculé Mme Benoit en ajoutant que le taux d’inoccupation avait un peu augmenté pour s’établir à 7,2 %. Il affichait 6,3 % au début de 2015.

L’érection du Phare de Québec, dont le début de la construction est prévu en 2016, pourrait relancer le tout. Avec son projet de 600 millions $, le Groupe Dallaire veut ajouter deux millions de pieds carrés supplémentaires dans le marché de Québec à la fois pour le commercial, le résidentiel et les locaux pour bureaux.

Quant à la demande actuelle pour les locaux pour bureaux tout neufs, Marie-France Benoit a noté qu’elle n’était pas très forte. Elle a expliqué que les entreprises étaient davantage en situation de réduction des aires de travail de leurs employés par les temps qui courent.

Le secteur commercial n’est pas porté, lui non plus, à la construction de nouveaux bâtiments.

Les grands centres commerciaux – les Galeries de la Capitale (200 millions $), Place Ste-Foy (50 millions $) et Laurier Québec (18 millions $) – misent plutôt sur le rafraîchissement de leurs locaux.